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Mieterhöhung

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Eine Mieterhöhung kann nicht ohne weiteres vom Vermieter erfolgen. Vor einer geplanten Mieterhöhung muss er den Mieter davon in Kenntnis setzen. Der Mieter muss mit der geplanten Mieterhöhung einverstanden sein. Allerdings kann hierbei der Mieter nicht ohne Gründe die Mieterhöhung verweigern.

Sind bezüglich der geplanten Mieterhöhung bestimmte Voraussetzungen durch den Vermieter gegeben, dann muss der Mieter seine Zustimmung erteilen.

Die Miete kann durch den Vermieter laut BGB § 558 bis zu einer Höhe der bestehenden ortsüblichen Vergleichsmieten erhöht werden. Diese Erhöhung muss der Mieter akzeptieren.

Der Vermieter hat die Pflicht jede Mieterhöhung zu begründen. Hierbei kann er sich auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, drei Vergleichswohnungen oder auch einer Mietdatenbank stützen.

Der Vermieter kann die Miete ebenfalls nicht beliebig erhöhen. Bei einer Mieterhöhung kommt eine Kappungsgrenze zum Einsatz. Daraus geht hervor, dass der Vermieter eine Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nur von maximal 20 Prozent verlangen kann, auch wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Miete weit unter der bestehenden ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung frühestens erst ein Jahr nach der letzten durchgeführten Mieterhöhung verlangen. Dabei ist zu beachten, dass die Mieterhöhung dann jeweils nach drei Monaten wirksam wird. Also kann eine erneute Mieterhöhung frühestens nach 15 Monaten der zu letzt erfolgten Mieterhöhung durchgeführt werden.

Im Falle einer Verweigerung einer rechtmäßigen Mieterhöhung durch den Mieter, steht dem Vermieter das Recht zu, den Mieter auf seine Zustimmung zu verklagen.

Erfolgt eine Mieterhöhung infolge vorangegangener Modernisierungsarbeiten, dann müssen für eine rechtmäßige Mieterhöhung bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Durch die erfolgten Modernisierungsarbeiten muss sich im Endeffekt auch der Gebrauchswert der Mietsache erhöht haben oder aber die Modernisierung führt dazu, dass Energie und Wasser eingespart werden kann. Für eine solche Mieterhöhung benötigt der Vermieter nicht die Zustimmung des Mieters. Danach hat der Vermieter das Recht, die Miete um 11 Prozent der entstandenen Modernisierungskosten jährlich zu erhöhen. Aber auch hier muss der Vermieter beachten, dass bei der Erhöhung keine Fördermittel oder andere Zuschüsse mit angerechnet werden dürfen.

Bei angekündigten Modernisierungen muss der Mieter allerdings nur solche dulden, welche die Mietsache auf den normalen Standard bringen. Darunter fallen keine Luxusmodernisierungen. Besteht für den Mieter bei einer geplanten Modernisierung eine zu erwartende Härte, dann kann dieser bei dem Vermieter Widerspruch einlegen.

Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter eine geplante Mieterhöhung als auch Modernisierungsvorhaben drei Monate vor Beginn der Arbeiten, bzw. Inkrafttreten der Mieterhöhung mitzuteilen. Bei einer Nichteinhaltung des Termins und bei der Erhöhung der ankündigten Kosten um 10 Prozent erfolgt automatisch eine Anhebung der Frist auf sechs Monate.

Bei jeder angekündigten Mieterhöhung besteht für den Mieter das Recht auf eine Sonderkündigung des Mietverhältnisses. Es bestehen hier für den Mieter verkürzte Fristen für eine außerordentliche Kündigung.

Allerdings besteht ein Kündigungsverbot von vier Jahren für den Mieter, wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart wurde. Der Vermieter kann in diesem Fall nur eine Mieterhöhung auf der Grundlage der vertraglichen Vereinbarungen beider Mietparteien durchführen.